Hipotecas
¿Qué es una hipoteca?
Es cuando un banco te presta dinero para que adquieras, construyas o remodeles una vivienda. Un crédito hipotecario es un tipo de crédito en el que el banco o una institución financiera, te presta dinero con la condición de que devuelvas la suma que te prestó y en la que dejes como garantía de pago alguna propiedad que tengas, como tu casa.
Las hipotecas han sido siempre el puente entre el comprador y el vendedor. Cuando tenemos que comprar un bien inmobiliario, nos permiten financiar el pago de nuestros inmuebles (casa, apartamentos, oficinas, entre otros).
¿Cuál es el proceso para comprar una casa?
El proceso para calificar para una hipoteca de compras de casa se divide en tres partes:
Ingresos: el conjunto de rentas recibidas por los ciudadanos. Proviene de actividades productivas.
Crédito: la confianza que se tiene en la capacidad de cumplir, en la posibilidad, voluntad y solvencia de un individuo. Se refiere al cumplimiento de una obligación contraída.
Activos: es el conjunto de bienes económicos.
Estos son los tres componentes principales revisados por los prestamistas, al determinar la capacidad de los prestatarios para pagar el préstamo.
Juan Pablo y Victoria
Pasos para Iniciar el Proceso
01.
Preaprobación
Una vez que tenga el prestamista hipotecario adecuado, asegúrese de obtener al menos una preaprobación. La diferencia entre ésta y la precalificación es que la primera, le dará una mejor idea de la clase de préstamo que puede recibir; mientras que la segunda, es sólo una suposición basada en lo que usted le dice al prestamista y no es garantía. Con la preaprobación el prestamista revisa su crédito y obtiene más información acerca de usted. Sin embargo, usted podría ir incluso un paso más allá, mediante la obtención de una aprobación real antes de empezar a comprar casa. De esta manera, cuando usted está listo para hacer una oferta, hará que la venta vaya mucho más rápido. Además, su oferta se verá más atractiva que otros compradores, ya que su financiación está garantizada.
02.
Consulte con su agente de bienes raíces
Los agentes inmobiliarios son útiles porque conocen el mercado de bienes raíces local. La mayoría de ellos pertenece a servicios de listados que publican directorios de todas las propiedades a la venta en un mercado en particular. El agente de bienes raíces consulta los directorios de los listados por usted y determina cuáles son las propiedades disponibles que cumplen con sus especificaciones. El agente puede enviarle esos listados a su dirección de correo electrónico y, a continuación, programar citas para mostrarle las propiedades en las que usted está interesado. Otra de las ventajas de trabajar con un agente de bienes raíces que conoce la zona donde a usted le gustaría vivir, es que generalmente posee información sobre las escuelas, los impuestos, el transporte público y otras cuestiones que pueden afectar su decisión de comprar una vivienda en particular.
03.
La Oferta
Una vez que encuentre la vivienda que mejor satisfaga sus deseos, necesidades y presupuesto, es el momento de presentar una oferta de compra.
Una oferta es una propuesta formal por la propiedad y, entre otras cosas, establece la cifra que usted está dispuesto a pagar por la vivienda.
La oferta es un acuerdo firmado y válido desde el punto de vista legal, en el que usted manifiesta que comprará la propiedad siempre que se satisfagan ciertos términos y condiciones.
Una oferta de compra de bienes raíces aceptada debe estar por escrito y ser firmada por ambas partes.
04.
Revisión Fiscal
Revisión notarial es un período de “tiempo de espera“ de 3 días, requeridos por la ley de Nueva Jersey.
Durante este tiempo su abogado realiza «diligencia debida».
Él o ella revisará y realizará cambios en el contrato de venta, mediante el envío de los corredores de ida y vuelta al abogado del vendedor.
Es muy importante que usted y su agente de bienes raíces, posean copias sobre estos corredores para que todos sepan lo que está pasando.
05.
Inspección de la Casa
Una inspección de vivienda es un examen limitado y no invasivo de la condición de una casa en conexión con la venta de la propiedad. Las inspecciones de viviendas, por lo general, se llevan a cabo por un inspector de viviendas que tiene la capacitación y certificaciones para realizar tales inspecciones. El inspector prepara y le entrega un informe escrito de los resultados. Usted utiliza los conocimientos adquiridos para tomar decisiones informadas acerca de su pendiente adquisición de inmueble. El inspector de viviendas describe la condición de la casa en el momento de la inspección pero no garantiza la condición futura, la eficiencia, o la esperanza de vida de los sistemas o componentes. Un inspector de viviendas es a veces confundido con un tasador de bienes raíces. Un inspector determina la condición de una estructura, mientras que un tasador determina el valor de una propiedad.
06.
Valoración y Compromiso
En este punto el procesador ordena la valuación.
El procesador debería haber recibido todos sus documentos y está a la espera del informe de valor, para enviar su archivo al suscriptor con el fin de que sea revisado y aprobado.
Una vez que el suscriptor (asegurador) revisa su archivo y determina que usted es elegible para un préstamo hipotecario, se le enviará una carta de compromiso. Esta carta le informa que usted ha sido aprobado y los términos se detallan.
Esto incluye el monto del préstamo, la tasa y el plazo del préstamo. El prestamista a través de esta carta está obligado legalmente a hacer el préstamo, siempre que cumpla todas las condiciones señaladas en la letra. Es importante que lea la carta detenidamente y entender sus obligaciones relacionadas con la transacción.
07.
Cierre
El cierre de una transacción de bienes raíces es el encuentro llevado a cabo generalmente en el consultorio de su oficial de custodia, donde los documentos finales relativos a la compra/venta de una propiedad son revisados por las partes interesadas, firmados según sea necesario y fondos transportados para completar la transacción.
El cierre puede tardar al menos una hora para cada partida, con el comprador que proporciona «buenos fondos» en la forma de un cheque cajero o certificado, para cubrir el pago inicial y los costos de cierre.
Después de inscripción, las teclas se transmiten al comprador, el producto de la venta se transmite al vendedor y todas las hipotecas pendientes se pagan en nombre del vendedor.
08.
Lleve lo Siguiente
Identificación con foto emitida como la licencia de manejar, un pasaporte, o tarjeta de identificación militar.
Un cheque certificado o de caja, a nombre de su oficial, por la cantidad especificada por su oficial de custodia.
Esta cantidad puede incluir el saldo de su pago inicial, costos de cierre y honorarios de grabación.
Una copia del seguro de casa y copia de recibo pago.
Tipos de Préstamos
01.
FHA
La FHA pertenece al Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE.UU. Es una hipoteca que la respalda el gobierno y la asegura la Administración Federal de Vivienda.
Este programa amplía las oportunidades de obtener vivienda propia. Es muy utilizado para primeros compradores porque piden un puntaje de crédito mínimo, el pago inicial es más bajo que los convencionales.
Este tipo de crédito se puede otorgar por un período de tiempo de 30 años y el downpayment puede ser de 3.5% del precio de la propiedad.
02.
VA- Veteranos
Este tipo de crédito está dirigido a ayudar a miembros del servicio de veteranos y a sus familiares. Les ofrece garantía de préstamo hipotecario y otros relacionados para obtener, adaptar o conservar su vivienda.
VA garantiza parte del crédito contra pérdidas financieras, permitiendo que tengas condiciones más favorables en el financiamiento.
03.
Convencional
Éste crédito es ideal para persona con ITIN, propiedades de inversión y propiedades de 4 unidades o mas. El pago inicial varia dependiendo de su situación financiera de cada cliente.
Este tipo de préstamos es ideal para comprar una casa de vacaciones o una propiedad de inversión ya que no estás obligado a vivir en esa vivienda como en otro tipo de préstamos.
04.
FANNIE MAE
Este préstamo es respaldado por el Gobierno Federal como otros programas.
Éste es ideal para compradores con un crédito sólido o un historial de empleo e ingresos sólidos.
Generalmente requiere un puntaje de crédito de 725 o más, si el puntaje es menor, podría venir con una tasa de interés más alta.
Importancia de una preaprobación
- Sepa que usted cumple con los requisitos.
- Determine un rango de pago mensual.
- Determine un rango de precios.
- Sepa cuánto necesitará para gastos de enganche y el cierre.
- Infórmese sobre las ofertas de productos y precios actuales de la hipoteca.
- Aprenda qué documentación necesita para solicitarla.
- Ayuda a su agente de bienes raíces para determinar qué hogares mostrarle.
- Haga su oferta con su preaprobación calificada.
¿Cómo puedes saber si estás apto para comprar una casa? Existen dos términos importantes a tener en cuenta: preprobación y preclasificación.
Pese a que estos dos términos suenan casi iguales, no significan lo mismo. Hay una diferencia relevante entre los compradores que están “precalificados” y los que son “preaprobados”.
Compradores precalificados son aquellos cuyos prestamistas han determinado la cantidad que puede pedir prestado, basándose sólo en la información que el comprador ha dado a la entidad crediticia. Nada ha sido verificado para determinar la verdadera solvencia del comprador. Ésta es sólo una determinación muy preliminar.
Compradores preaprobados son aquellos respecto a los que el prestamista ya ha hecho una verificación de crédito junto con la verificación de los ingresos y ha utilizado un programa automatizado de suscripción para determiner si el prestatario cumple con las normas. El informe de crédito se revisa y se piden preguntas más detalladas. En ciertos casos, la documentación podrá ser solicitada para garantizar aprobación final, será válida. Aprobación previa de la entidad crediticia es un compromiso a prestar al comprador hasta la cantidad predeterminada cierta o pago mensual.
Directrices de préstamo han cambiado y cada vez son más estrictas. Es de su mejor interés hablar con alguien autorizado y calificado para ayudar a negociar el nuevo ambiente de préstamo de hoy. Evite las trampas con el conocimiento y la confianza que le ayudará a hacer una compra inteligente, que mejor se adapte a su situación individual.
Solicitud Común
- Los últimos 30 días de recibos de pago.
- Últimos 2 años de W2 y / o 1099.
- Estados de cuenta bancarios (recientes de 2 meses) de los fondos para cerrar (todas las páginas).
- Licencia de conducir/ ID.
Trabajadores independientes
- 2 años impuestos federal (todas las páginas) y horarios (una necesidad para los trabajadores autónomos y los ingresos por comisiones).
- La prueba de la existencia de la empresa, licencia, carta CPA, etc.
Ingresos Fijos
- Carta de otorgamiento de seguro social y pensiones
- 2 años de 1099.
- Declaraciones (2 meses bancarias) de depósito directo y talones de cheques.
Los inmigrantes sin documentos pueden comprar propiedades si tienen el Número de Identificación Personal del Contribuyente (ITIN por sus siglas en inglés) y si tienen un salario que les permita pagar la hipoteca.
Sin embargo, la mayoría de los préstamos que solamente exigen ITIN, requieren un pago inicial mayor y tienen intereses más altos que otros préstamos hipotecarios.
Documentación para solicitud ITIN:
- ITIN.
- Estado de cuenta.
- Declaración de impuestos.
- Talonarios de pago.
- Identificación con foto (ID municipal).
- Recibo de renta.
- Recibo de agua, luz o teléfono.
- Acta o certificado de matrimonio.
- Formulario W-2de la declaración de impuestos.
- Debe tener un buen crédito.
Sí. Un número ITIN es un documento necesario para prestatarios que no tienen número de seguro social e intentan obtener préstamos para compras de casa.
Si. Los extranjeros no residentes permanentes o ciudadanos, pueden calificar para una hipoteca si están utilizando el hogar como su residencia principal. Los prestatarios deben proporcionar un número de seguro social válido y un Documento de Autorización de Empleo (EAD), comúnmente conocido como «permiso de trabajo».
No necesariamente, pero ayudará. Es posible obtener una hipoteca con un puntaje de crédito de tan solo el 640, pero tenga en cuenta que cuanto menor sea su puntaje, mayor será su tasa de interés.
Generalmente deben presentar los últimos 2 años de declaraciones de impuestos y de salarios W-2; recibos de pago recientes y prueba de cualquier ingreso adicional como pensión alimenticia, manutención de niños e ingresos de jubilación; prueba de crédito con puntaje mínimo de 640, extractos bancarios y extractos de cuenta de inversión para demostrar que tiene fondos para el pago inicial y los costos de cierre.
La cantidad de ingresos mensuales que necesita para comprar una casa varía de persona a persona, dependiendo de su deuda individual. Por ejemplo, dos prestatarios ganan la misma cantidad de dinero mensualmente, uno de los prestatarios tiene un pago mensual de automóvil y el otro no. El prestatario sin el pago del automóvil calificará para un precio de compra más alto que el prestatario con el pago del automóvil.